“十一”长假前，从中央到地方，一系列宽松措施加速出台，为房地产市场送上了政策大礼包。
9月29日晚间，四项金融措施接连发布。同日，住建部召开会议研究部署贯彻落实中央精神，明确提出支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
当日晚间，上海、广州和深圳三个城市相继出台政策优化措施，促进房地产市场平稳健康发展。
具体来看，四项金融政策分别对个人房贷利率定价机制、个人住房贷款最低首付款比例和保障性住房再贷款政策进行了优化，并延长了部分房地产金融政策期限。
一、优化个人房贷利率定价机制。根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，主要进行了以下优化：
一是，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
二是，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
同时，市场利率定价自律机制发布倡议（以下称《倡议》），要求各商业银行抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则。
《倡议》称，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。此外，鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
上述金融政策发布后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行相继发布公告称，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
二、优化个人住房贷款最低首付款比例。根据人民银行和金融监管总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
三、优化保障性住房再贷款政策。中国人民银行办公厅发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知，决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
四、延长部分房地产金融政策期限。中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知明确，将原“金融16条”中存量融资合理展期政策、经营性物业贷款政策的适用期限延长至2026年12月31日。
整体来看，存量房贷利率的调整，在减轻购房群体房贷负担的同时，还可以有效遏制提前还贷潮。同时，二套房首付比例的下调，有助于一二手房置换链条的打通流转，进一步助力市场企稳回暖。
另一方面，保障性住房再贷款的央行出资比例由60%提高到100%后，既能够节约该笔贷款的负债成本，还可以提高对于银行发放贷款的激励。而部分房地产金融政策的延期，也意味着将加大房地产开发贷款投放，有助于进一步盘活房企存量资产，改善房企现金流。从保交楼和风险化解角度，促进房地产市场平稳健康发展。（转自中房网）
